Proces inwestycyjny w Polsce
Celem artykułu jest przybliżenie procedur przedinwestycyjnych oraz całego procesu inwestycyjnego. Ponieważ proces inwestycyjny jest bardzo złożony i kosztowy należy przeanalizować wszystkie możliwe zagrożenia i ocenić ryzyko związane z realizacją całej inwestycji jeszcze przed jej rozpoczęciem. Cykl życia całego projektu od pomysły po realizację przedstawię w kilku etapach.
[box type=”bio”] ETAP I – POMYSŁ – IDEA – KONCEPCJA – INICJACJA[/box]
Bez pomysłu i koncepcji nie ma inwestycji. Każdy proces inwestycyjny (lub cykl życia projektu, jak kto woli) rozpoczyna się od pomysłu. Inicjatorem nowej koncepcji może być np. zarząd spółki, kierownictwo itp. Koszty na tym etapie są jeszcze niewielkie, ponieważ za pomysły i marzenia nie musimy płacić.
POTRZEBA => POMYSŁ => INWESTYCJA
Inicjacja projektu może się zrodzić z kilku powodów jak np.: potrzeba powiększenia powierzchni biurowej lub magazynowej, zwiększenie możliwości produkcyjnych, zmiana wizerunku firmy, dostosowanie istniejącego obiektu do obowiązującego prawa budowlanego oraz przepisów ochrony środowiska i ochrony przeciwpożarowej itp.
Podjęcie decyzji o realizacji nowego projektu jest dla zarządu i właścicieli mniejszych firm bardzo trudną decyzją. Jednak podstawą rozwoju każdej organizacji jest rozwój i ciągłe podnoszenie jakości oferowanych usług.
[box type=”bio”] ETAP II – ORGANIZACJA PROJEKTU I PRZEGOTOWANIE DO JEGO REALIZACJI[/box]
Na tym etapie rozpoczynają się bardzo szczegółowe analizy ekonomiczno-finansowe oraz opracowanie studium wykonalności.
W miejscu Inwestor powonień odpowiedzieć sobie na kilka ważnych pytań:
- Jakie są oczekiwania Inwestora (inicjatora pomysłu)?
- Czy inwestycja jest zbieżna z naszymi założonymi celami?
- Co chce osiągnąć realizując dana inwestycję?
- Jakie jest ryzyko realizacji inwestycji?
- Czy zapotrzebowanie na usługi lub produktu będzie wystarczające?
- Jaki jest całkowity koszt inwestycji?
- Z jakich środków będzie finansowana inwestycja?
- Jak będzie czas wdrożenia nowego projektu?
- Jak będzie lokalizacja nowej inwestycji?
- Czy posiadamy własne grunty czy musimy zakupić nowe?
Na etapie organizacji procesu przedinwestycyjnego kluczowym elementem jest rozpoznanie czy na planowanym terenie możemy realizować inwestycję danego rodzaju.
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, przy czym:
1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
W odniesieniu do terenów zamkniętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się tylko granice tych terenów oraz granice ich stref ochronnych. W strefach ochronnych ustala się ograniczenia w zagospodarowaniu i korzystaniu z terenów, w tym zakaz zabudowy.
Jeżeli działka ma sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego występujemy o wypis i wyrys z planu miejscowego. Jeżeli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma, wtedy potrzebne jest wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunków zabudowy.
Częstym problemem Inwestorów jest sytuacja, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony, niestety zapisy w planie dla danej lokalizacji nie dopuszczają np. zabudowy zakładów przemysłowych. Mamy 2 wyjścia z tej sytuacji:
- Zmienić lokalizacje inwestycji.
- Rozpocząć procedurę zmiany planu miejscowego.
